Le 24 juillet 2025, le Conseil d’État a rendu un avis attendu sur la prescription des pouvoirs de police du maire face aux constructions irrégulières (avis N° 503768).

Ø Le contexte

L’article L.481-1 du Code de l’urbanisme permet au maire de mettre en demeure le propriétaire d’une construction illégale afin que ce dernier la mette en conformité avec les règles d’urbanisme.

Cependant, le Code de l’urbanisme ne prévoit pas le délai dont dispose le maire pour mettre en œuvre une telle action ce qui ne manquait pas d’entraîner des débats.

Ø Ce qu’il faut retenir

· Le délai de prescription est de 6 ans pour la mise en demeure :

Le Conseil d’État a aligné le délai de l’action du maire sur celui de la prescription de l’action publique pénale. Le maire peut donc agir dans un délai de 6 ans à compter du jour où l’infraction a été commise. Le Conseil d’ETAT précise que ce jour correspond, en général, au jour de l’achèvement des travaux.

Autrement dit, une mise en demeure fondée sur l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme devrait être censurée dans le cas où le maire aurait agi au-delà du délai de 6 ans.

En cas de travaux successifs, le maire devra identifier ceux qui sont achevés depuis moins de 6 ans.

· Une articulation est à faire avec le délai de 10 ans :

L’article L.421-9 du Code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Il existe néanmoins des exceptions notamment dans le cas où la construction a été réalisée sans aucun permis de construire alors que celui-ci était requis.

Le délai de 6 ans pour procéder à la mise en demeure prévue par l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme ne remet pas en cause le délai de 10 ans mentionné à l’article L.421-9 du même code.

Publié le 23 septembre 2025